1 · Los primeros 30 días · gestiones administrativas
Esto es lo "aburrido pero obligatorio". Casi todo es de bajo esfuerzo pero alto coste si lo olvidas. Lo conveniente es hacerlo todo en una mañana de un sábado.
Cambio titular de suministros
Luz, agua, gas, fibra. Algunas comercializadoras cobran 30-90€ por el cambio. Buen momento para comparar tarifas y cambiar de compañía. Empieza por la luz que es la que más diferencia hace.
Notificación a la comunidad
Mandas copia de la escritura al administrador. Domicilias las cuotas en tu cuenta. Pídele actas de los últimos 2 años · te enteras de derramas potenciales antes de que te lleguen.
Pago de impuestos (ITP o AJD)
Modelo 600 en la Agencia Tributaria autonómica. Plazo legal 30 días desde firma. La gestoría suele encargarse, pero verifica con ella que se ha presentado. Recargo 5-20% si te retrasas.
Inscripción en Registro de la Propiedad
No es legalmente obligatorio · es esencial. Sin inscripción no estás protegido frente a terceros. Si vendedor mala fe vende a otra persona después, esa persona inscrita gana. Lo hace la gestoría · 300-500€.
Cambio titular Catastro (modelo 901)
Online en sede.catastro.gob.es con certificado digital. Sin esto, las facturas del IBI siguen yendo al vendedor anterior. Necesitas la escritura.
Empadronamiento si es vivienda habitual
En el Ayuntamiento del municipio. Sin esto, no tienes acceso a algunas ayudas y bonificaciones (centro de salud, escuela, deducciones autonómicas si las hay).
2 · El seguro de hogar · libérate del banco
Si tu hipoteca te impuso seguro de hogar como vinculación, lo contrataste con el banco. El primer año déjalo (suele ser obligatorio mantenerlo). Tras 12 meses · cámbialo.
2.1 · Por qué cambiar
Los seguros del banco suelen costar 350-650€/año. Los seguros externos equivalentes (Reale, Mapfre, Línea Directa, Mutua Madrileña) suelen costar 200-400€/año · entre un 30% y 50% más barato. En 25 años son 3.000-7.500€ ahorrados.
2.2 · El truco · vinculación vs precio
Aviso · si cambias el seguro, tu TIN puede subir 0.05-0.15pp por incumplir la vinculación. Haz cuentas:
- Ahorro seguro · ~200€/año externo vs banco = 200€ × 24 años restantes = 4.800€
- Sobrecoste TIN · +0.10pp sobre 200.000€ pendientes 24 años = ~2.400€
- Balance neto · +2.400€ a tu favor
Suele compensar cambiar tras el primer año. Calcula con tus números reales.
3 · El truco que te ahorra 15.000-50.000€ · alerta de subrogación
Esta es la sección más rentable de toda la guía. La subrogación de hipoteca es un derecho legal (Ley 2/1994) que te permite cambiar tu hipoteca a otro banco con mejores condiciones. Los gastos los paga el banco que te capta (Ley 5/2019 LCCI art. 14).
Cuando los tipos del mercado bajan respecto a lo que firmaste, subrogar puede ahorrarte mucho dinero. Y casi nadie lo hace · porque nadie te avisa cuando llega el momento. Los bancos no lo van a hacer (saldrías de su cartera).
🚨 Alerta automática de subrogación
Si registras tu hipoteca con nosotros (free, sin spam), cuando el tipo medio del Banco de España baje al menos 0.40pp respecto a tu TIN firmado, te enviamos un email con:
- Cuánto ahorras exactamente con tu hipoteca
- Coste de la subrogación (~600€, paga el banco nuevo)
- Los 4-5 bancos más agresivos para subrogar (Openbank, Evo, ING, MyInvestor)
- Plantilla de carta para iniciar el proceso con tu banco actual
Sin afiliación bancaria. Sin spam. Máximo 1 email cada 90 días (solo si hay oportunidad real).
Registrar mi hipoteca para alertas →3.1 · Cómo funciona la subrogación
Cuando los tipos bajan y te llegamos email:
- Pide a tu banco actual una contraoferta · suelen igualar para retenerte. Te ahorras gastos y trámites.
- Si no · pide FIPER a 4 bancos competidores. Los que te ofrezcan el mejor TIN.
- El banco nuevo paga TODOS los gastos de la subrogación · tasación, notaría, registro, gestoría. Ley 5/2019 LCCI art. 14.
- Tu banco anterior puede cobrar comisión por subrogación · entre 0.05% y 0.50% del capital pendiente. Pacto contractual. Si tu hipoteca lo prevé.
- En 30-60 días tu hipoteca está en el nuevo banco con el nuevo TIN.
4 · Calendario fiscal del primer año
Lo que tienes que tener en cuenta declarando · y los impuestos recurrentes que pagarás cada año:
4.1 · La supresión de la deducción por vivienda habitual
Si compras tu primera vivienda habitual ahora, NO hay deducción en IRPF estatal (Ley 16/2012 la suprimió a partir de 2013). Solo siguen teniendo derecho los que ya compraron antes de esa fecha.
Sin embargo, algunas CCAA tienen deducciones autonómicas propias:
- Cataluña · 6-9% deducción autonómica para jóvenes <33 (límites)
- Madrid · deducciones para vivienda habitual reciente en algunos casos
- Galicia · deducciones autonómicas vivienda rural
- Aragón · deducciones para jóvenes en municipios pequeños
Cada CCAA actualiza cada año. Consulta con tu gestoría o en la web de tu Agencia Tributaria autonómica al hacer la declaración.
5 · Mejoras y reformas tras comprar · cómo abordarlas
Si compraste para reformar (Fase 3 te dijo cómo evaluarlo), ahora toca ejecutar. Sin entrar en detalle de obras, aquí van los pasos administrativos:
- Licencia municipal de obra · obligatoria para cualquier obra que afecte a estructura, instalaciones o distribución. Las "obras menores" (pintura, cambiar suelos sin levantar, sustituir muebles cocina) suelen no necesitar licencia, pero confirma con tu ayuntamiento.
- Comunicación a la comunidad · obligada si tu obra afecta a elementos comunes (cocina-baño con bajantes nuevos, ventanas exteriores). Notifícalo por escrito antes de empezar.
- Seguro de obra · pídele al reformista que tenga seguro de responsabilidad civil profesional + cobertura para tu piso. Sin esto, si rompen algo, te toca a ti.
- Tres presupuestos detallados · no cierres con el primero. Compara materiales, plazos, mano de obra desglosada.
- Pago escalonado · 30% al inicio, 30% a mitad, 40% al final. No pagues completo antes de acabar.
6 · ¿Y si decides alquilarlo?
Algunos compradores compran piso como inversión o lo alquilan temporalmente antes de mudarse. Lo básico:
- Contrato según LAU (Ley Arrendamientos Urbanos): si es vivienda habitual del inquilino, mínimo 5 años (7 si arrendador es empresa). Renta libre pero declarable.
- Bonificación 60% IRPF en rendimientos si el inquilino lo usa como vivienda habitual. Solo aplicable a propietarios particulares.
- Fianza obligatoria · 1 mes para vivienda habitual, 2 meses para uso distinto. Se deposita en organismo público autonómico (IVIMA Madrid, INCASOL Cataluña, etc.).
- Seguro de impago · entre 280-450€/año, cubre 6-18 meses de impago.
- IVA o IBI · IBI normal del propietario. IVA solo si alquilas para uso distinto a vivienda (oficina, local).
7 · Lo más importante a largo plazo
Comprar piso no es el final · es el inicio de 25 años de relación con tu vivienda. Tres consejos que te ahorrarán dinero y problemas:
- 1 · Aporta 50-100€/mes a un fondo de provisión en cuenta separada para derramas, reformas y reposición de electrodomésticos. En 10 años, 6.000-12.000€ acumulados te ahorrarán créditos al consumo cuando llegue la avería.
- 2 · Mantente al día con las actas de la comunidad · vota en juntas, defiende tus intereses. Una comunidad bien gestionada vale 5-10% más en reventa que una abandonada.
- 3 · Revisa tu hipoteca cada 12-24 meses · subroga cuando los tipos lo permitan. No es lealtad al banco, son tus 30.000-50.000€ a lo largo de la vida del préstamo.