Cómo calculamos el precio por barrio en España
En España no existe ningún organismo público que publique €/m² por barrio. Las fuentes oficiales (Mitma, INE, Registradores) llegan a nivel provincial o municipal. Por debajo de eso, los datos vienen de portales privados (Idealista, Fotocasa) que no se pueden citar legalmente como referencia universal. Esta página explica cómo combinamos fuentes oficiales para llegar al nivel de barrio con una fórmula pública y verificable, evitando inventar números.
1 El problema
El comprador medio quiere saber si un piso en Saiáns (Vigo), Salamanca (Madrid) o Pedralbes (Barcelona) está a precio razonable. La fuente que sí publica datos granulares de barrio es Idealista Index, pero su uso comercial está limitado por licencia y, sobre todo, refleja precio de oferta, no precio de cierre.
Por eso necesitamos una fórmula pública que combine:
- Datos oficiales con licencia abierta (Mitma, INE, Registradores).
- Coeficientes correctores con base académica (Banco de España).
- Snapshots manuales de Idealista para calibración cruzada (no para citarlos como fuente).
2 La fórmula
Para cada barrio sin transacciones agregadas oficiales, estimamos el €/m² así:
Cada componente es verificable en su organismo de origen:
- Mitma · Estadística Transacciones · €/m² provincial trimestral · RD 1495/2011
- INE · Atlas de Distribución de Renta · renta neta por distrito · CC-BY 4.0
- Tinsa · IMIE Local · €/m² municipal mensual · boletín público
- Banco de España · Boletín Económico · elasticidad renta-precio (~0.5)
La exponente 0.5 aplicado a la ratio de renta refleja la elasticidad renta-precio documentada en literatura económica (Banco de España, Boletín 2019). Implica que un distrito con renta 2× la media tiene precio aproximadamente 1.41× la media, no 2×. Esto evita exagerar las diferencias y se ajusta a la realidad observable.
3 El Valor Catastral como ancla
Para validar la horquilla a nivel de inmueble concreto, usamos el Valor Catastral (VC) oficial que figura en el recibo del IBI del comprador (o del vendedor, que puede compartirlo).
El coeficiente de cada CCAA viene de:
| CCAA | Coef. mín | Coef. medio | Coef. máx |
|---|---|---|---|
| Madrid | 1.65× | 1.95× | 2.30× |
| Cataluña | 1.70× | 2.00× | 2.40× |
| País Vasco | 1.55× | 1.80× | 2.10× |
| Navarra | 1.60× | 1.85× | 2.15× |
| Valencia | 1.80× | 2.20× | 2.70× |
| Galicia | 1.90× | 2.30× | 2.80× |
| Andalucía | 1.95× | 2.40× | 2.90× |
| Baleares | 2.10× | 2.60× | 3.20× |
| Canarias | 1.95× | 2.40× | 2.90× |
| Resto España (media) | 1.85× | 2.20× | 2.65× |
Fuente: calibración a partir de Boletín Económico Banco de España + Observatorio Catastral. País Vasco y Navarra tienen sistemas forales con mantenimiento del VC más actualizado, por eso el coeficiente es menor.
Valor de mercado estimado: entre 297.000 € y 414.000 €, con valor medio 351.000 €.
Si el vendedor pide 600.000 €, está claramente por encima del rango defendible con este VC. Si pide 250.000 €, está por debajo (revisar nota simple por si hay cargas que justifiquen el descuento).
4 Las 3 etiquetas de confianza
En cada precio que mostramos, especificamos el origen del dato:
| Etiqueta | Origen | Confianza |
|---|---|---|
| 🟢 DATO | Snapshot Idealista Index + cotejo con transacciones reales del barrio | Alta |
| 🟡 ESTIMACIÓN | Fórmula del punto 2 · Mitma × INE-renta-distrital^0.5 × factor municipio | Media |
| 🟠 EXTRAPOLACIÓN | Sin datos directos del barrio · proxy de zona similar de la misma ciudad | Baja · con disclaimer |
5 Calendario de actualización
Los datos se refrescan trimestralmente con un script público que recoge las fuentes oficiales y regenera el dataset:
Los datos se refrescan periódicamente desde sus fuentes oficiales (INE, Mitma,
Banco de España y Colegio de Registradores) mediante los scripts de ingesta del
proyecto (actualizar_ine_ipv.py, actualizar_mitma.py,
actualizar_euribor.py, actualizar_bde_tipos.py), de modo
que cada cifra procede del cruce de esas fuentes y no de una estimación a mano.
6 Compromiso de corrección
7 Fuentes citadas
Próxima revisión: trimestral o cuando cambien las fuentes citadas.
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