Limitaciones de la herramienta «contexto del inmueble»
Este documento explica qué hace —y, sobre todo, qué no hace— la
página /contexto-inmueble y las URLs públicas
/inmueble/{municipio}/{barrio}/{refcat}. Si vas a tomar una
decisión de compra basándote en lo que ahí ves, lee esto antes.
1Qué hace la herramienta
La página «contexto del inmueble» agrega información pública y verificable sobre el inmueble identificado por su referencia catastral y la zona donde se ubica:
- Ficha oficial del Catastro: año de construcción, m², tipología, parcela urbana, valor catastral (cuando lo publica el Estado).
- Precio medio por m² de la zona: barrio o municipio, obtenido por consenso multifuente entre Mitma, Tinsa, Idealista Index, Registradores y dataset propio calibrado.
- Renta media de la zona: INE Atlas de Distribución de la Renta de los Hogares · municipal y distrital cuando aplica.
- Entorno inmediato (1 km): amenidades y servicios cercanos según OpenStreetMap (ODbL).
- Costes orientativos de reforma: 3 escenarios cruzando Habitissimo + Idealista Hogar + Wollyhome y ArQuality (2025-2026).
- Tendencia del mercado: índice de precios de vivienda del INE (IPV) para la CCAA.
- Simulación de hipoteca: orientativa, usando Euríbor del Banco de España y tabla ITP/AJD por CCAA.
2Qué NO hace · expresamente
- Tasación oficial homologada (Orden ECO/805/2003)
- Informe pericial judicial
- Asesoramiento financiero, fiscal ni de inversión
- Intermediación bancaria (la TAE real depende del banco que financie)
- Asesoramiento jurídico personalizado
- Recomendación de compra, venta o alquiler
El precio medio del barrio que mostramos no es el valor de tu inmueble concreto. El valor concreto depende de su estado interior, cargas, derramas pendientes, vistas, planta, orientación, distribución y docenas de variables que solo se conocen visitando la propiedad y revisando la documentación registral.
3Fuentes utilizadas (todas públicas)
| Fuente | Para qué | Licencia |
|---|---|---|
| Catastro DNPRC + CPMRC | Ficha oficial | Ley 33/2003 (libre acceso) |
| INE Atlas Renta | Renta media municipal y distrital | CC-BY 4.0 |
| INE IPV (Índice Precios Vivienda) | Tendencia interanual CCAA | CC-BY 4.0 |
| Ministerio de Transportes (Mitma) | €/m² medio provincial | Reutilización Real Decreto 1495/2011 |
| Tinsa IMIE Local | €/m² municipios >25k hab | Boletín público |
| Idealista Index | €/m² oferta (deflactado) | Snapshot público |
| Registradores BDE | €/m² cierre + tendencia provincial | Estadística pública |
| OpenStreetMap (Overpass API) | Entorno y servicios cercanos | ODbL · OSM Foundation |
| Habitissimo, Idealista Hogar, Wollyhome, ArQuality | Costes de reforma 2025 | Datos públicos agregados |
| Banco de España | Euríbor mensual para simulación hipoteca | Estadística oficial |
| BOE · Real Decreto-ley / Leyes autonómicas | Tabla ITP/AJD por CCAA | Norma vigente |
Todas las fuentes están documentadas y son verificables. Si encuentras discrepancia, los datos de la fuente original prevalecen sobre los presentados en esta herramienta.
4Naturaleza jurídica
El operador del servicio es un graduado en Derecho (no abogado colegiado en ejercicio). Lo que ofrecemos es revisión documental orientativa e informativa. No suplimos en ningún caso el asesoramiento de un abogado colegiado, notario, gestor administrativo, tasador homologado o asesor financiero.
En caso de necesidad de asesoramiento jurídico personalizado o de tasación con responsabilidad civil, debes acudir a un profesional colegiado o habilitado de tu confianza. Esta herramienta facilita el acceso a datos públicos, no los interpreta jurídicamente.
5Margen de error y desviaciones
Los datos públicos son agregados estadísticos sobre zonas geográficas, no sobre inmuebles concretos. Pueden producirse desviaciones por:
- Granularidad insuficiente (p. ej. solo dato provincial cuando el inmueble está en zona costera o turística).
- Antigüedad del dato (algunas fuentes se publican semestral o anualmente).
- Casas unifamiliares con parcela amplia: el €/m² medio
del barrio típicamente se calcula sobre pisos; en chalets con parcela
grande, el valor de suelo puede ser dominante (no lo calculamos en
/contexto-inmueble; ese cálculo se hace en /valorar-vivienda). - Mercados polarizados: en barrios con alta varianza (CV > 15%), la media pierde representatividad. La herramienta marca esos casos con un aviso "polarización detectada".
6Exención de responsabilidad
El operador del servicio no asume responsabilidad alguna por las decisiones de compra, venta, alquiler, hipoteca o inversión que el usuario tome basándose total o parcialmente en la información que esta herramienta proporciona.
La información se presenta tal cual («as is») a título orientativo. El usuario es responsable de verificar la vigencia y exactitud de los datos en sus fuentes originales y de contrastar con profesionales colegiados antes de cualquier decisión patrimonial relevante.
7Datos personales y privacidad
Esta herramienta no requiere registro ni email para consultar. La referencia catastral introducida se procesa para realizar consultas a Catastro y OSM, y se almacena de forma agregada (hash IP diario) para estadísticas internas y para incluir la URL en el sitemap público (que es información de Catastro, ya pública).
Cuando uses los validadores de pago (Nota Simple, Arras, FIPER) sí recogemos datos personales para entregar el servicio · consulta la política de privacidad completa.
8Cómo dar de baja una URL pública
Si eres titular del inmueble y no quieres que la URL pública
/inmueble/.../{tu refcat} aparezca en el sitemap o en
buscadores, escríbenos a hola@antesdelafirma.com con la
referencia catastral. La eliminamos en menos de 72 h y enviamos
petición de retirada de caché a Google Search Console.
Importante: la información que mostramos es pública del Catastro y INE. Aunque retiremos la URL de nuestro sitemap, los datos siguen accesibles en sus fuentes oficiales originales.