Antes de irLo que necesitas saber antes de entrar
- El notario es imparcial. No trabaja ni para ti ni para el vendedor. Te puede explicar la escritura, pero no es tu abogado.
- Tienes derecho a leerla con antelación. Por ley (art. 25 Ley del Notariado), el notario debe entregarte el borrador al menos 3 días antes de la firma si es con hipoteca. Pídelo siempre.
- Puedes parar en cualquier momento. Si hay algo que no entiendes o no aceptas, NO firmes. El notario debe esperarte. No firmes "por terminar".
- Eliges tú al notario. No tu banco, no el vendedor. Aunque sea por las molestias, busca el más cercano.
- El acta previa de transparencia material es OBLIGATORIA si hay hipoteca (Ley 5/2019). Es una reunión gratis con el notario 10 días antes para explicarte la hipoteca. Si te dicen que no hace falta, te están engañando.
¿Por qué te importa esto?
La firma en notaría es el momento en que el dinero cambia de manos y la casa pasa a ser tuya. Lo que firmes aquí queda en una escritura pública: rectificarlo después es lento y caro. Llegar leído y saber qué puedes parar es la diferencia entre firmar tranquilo y descubrir el problema cuando ya no tiene marcha atrás.
ChecklistQué LLEVAR a la notaría
📋 Documentos que TÚ debes aportar (comprador)
- DNI / NIE / pasaporte vigenteY el de tu pareja si compráis los dos.
- NIE para extranjerosSolo el de residencia no vale. NIE específico de la operación si te lo piden.
- Capitulaciones matrimoniales (si aplica)Solo si estás casado/a en régimen distinto al de gananciales y compras a tu nombre.
- Cheque bancario o justificante de transferencia del importe restanteEl cheque a favor del vendedor. Si transferencia, hazla con tiempo (puede tardar). NO efectivo si supera 1.000 €.
- Justificante del pago de las arras (transferencia bancaria)Demuestra cuánto ya has pagado · se descuenta del precio.
- Hipoteca aprobada por escrito (si compras con hipoteca)Carta del banco con condiciones definitivas. NO el preacuerdo.
📋 Documentos que debe aportar el VENDEDOR
- DNI del titular registralVerifica que coincide con la nota simple. Si es matrimonio en gananciales: AMBOS DNI.
- Título de propiedad anteriorLa escritura por la que él compró el piso (o la herencia, donación, etc.).
- Certificado al corriente de la comunidadEmitido por administrador o presidente · MENOS DE 15 DÍAS. Sin esto NO firmes: heredarías las deudas.
- Último recibo del IBI pagadoY los 4 anteriores si te los puede dar.
- Certificado de eficiencia energética (A-G)Obligatorio por ley desde 2013. Sin esto, multa al vendedor.
- Certificado ITE/IEE/ICE/TEDI si el edificio tiene > 50 años (> 30 en Madrid capital, > 45 en BCN)Si NO la tiene pasada, derrama futura segura. Bandera roja.
- Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupaciónSin esto NO puedes contratar suministros (luz, agua, gas) a tu nombre.
- Justificante de cancelación de hipoteca anterior (si la había)Si la hipoteca estaba viva, debe cancelarse en este mismo acto. Pide la prueba.
En voz altaLas 6 cosas que el notario te lee
El notario está obligado a leerte (o explicarte) estos 6 puntos. Si los recita rápido y de carrerilla, párale y pídele que repita:
- Identidad de las partes: tú y el vendedor. Coincide con DNI.
- Descripción del inmueble: misma que en la nota simple. Verifícalo letra por letra (referencia catastral, metros, planta, puerta).
- Precio y forma de pago: cantidad total, lo ya pagado en arras, lo que pagas ahora (cheque o transferencia), si hay hipoteca cuánto financia el banco.
- Cargas y gravámenes: confirmar que la hipoteca anterior se cancela en este mismo acto.
- Declaraciones del vendedor: corriente de comunidad, IBI, energético, ITE, cédula. OJO con la declaración "libre de cargas y gravámenes": si firma esto y luego aparece algo, te debe responder.
- Cláusulas de tu hipoteca (si compras con hipoteca): tipo de interés, plazo, comisiones, productos vinculados. Si no entiendes alguna, párale.
FEIN / FIPER: lo que firmas con tu hipoteca
Si compras con hipoteca, antes de la firma de la escritura el banco te entrega dos documentos clave que no son la escritura, pero que la condicionan:
- FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): el resumen vinculante de tu préstamo · tipo de interés, plazo, cuota, TAE, comisiones. El banco debe entregártela 10 días antes de la firma (Ley 5/2019).
- FIPER (Ficha de Información Personalizada): el desglose personalizado de tu caso concreto, con productos vinculados y bonificaciones. Es lo que el notario revisa contigo en el acta previa de transparencia material.
Tus derechos4 cosas a las que tienes derecho · ÚSALAS
✓ Lo que puedes pedir sin reproche
- "Notario, ¿puede leerlo más despacio? Quiero entender bien" — siempre debe acceder.
- "Quiero un descanso para releer una cláusula" — el acto puede pausarse.
- "Esto no estaba en el borrador que me mandó" — si la escritura difiere del borrador previo, NO firmes hasta entender la diferencia.
- "No firmo hoy" — si algo no cuadra (falta un certificado, una cláusula sospechosa, etc.). Pueden reprogramar la firma sin penalización por tu parte.
Banderas rojasLas cláusulas peligrosas · qué buscar
🔴 Cláusulas a las que decir NO
- Cláusula suelo: tipo mínimo a tu hipoteca. Tras Ley 5/2019 están limitadas pero verifica que tu hipoteca variable NO tiene "límite inferior al euríbor".
- Vencimiento anticipado abusivo: que el banco pueda exigir el préstamo entero si fallas 1 cuota. La ley exige 3+ impagos. Si dice menos, abusiva.
- Comisión de amortización anticipada superior a la legal:
- Hipoteca variable: 0,15% primeros 5 años · 0,25% del 5 al 10 · 0% después.
- Hipoteca fija: 2% primeros 10 años · 1,5% después.
- Productos vinculados obligatorios: la Ley 5/2019 prohíbe vincular productos. Solo se pueden "bonificar" si los contratas, pero NO obligatorios.
- Renuncia a tus derechos como consumidor: cualquier cláusula que diga "el comprador renuncia a..." es sospechosa.
- Cláusula 365/360: cálculo de intereses con año comercial. Te cobran más. Pide que sea 365/365.
CifrasCoste · quién paga qué
| Concepto | Paga típicamente | Importe orientativo |
|---|---|---|
| Notaría · escritura compraventa | Comprador (salvo pacto) | ~0,5-1% del precio |
| Notaría · escritura hipoteca | Banco (Ley 5/2019) | ~0,3% del préstamo |
| Registro de la Propiedad | Comprador | ~0,4-0,6% del precio |
| Gestoría | Banco (Ley 5/2019) | 200-400 € |
| ITP (segunda mano) | Comprador | 4-11% según CCAA |
| IVA + AJD (obra nueva) | Comprador | 10% IVA + 0,5-1,5% AJD |
| Plusvalía municipal | Vendedor (salvo pacto) | Variable |
Ver desglose completo y calculadora por CCAA →
DespuésQué hacer en los primeros 30 días
- Recibo la copia simple en el acto · la copia autorizada llega 7-14 días después por correo.
- Pagar ITP / IVA-AJD · plazo 30 días desde la firma. Si no, recargo del 5-20%. La gestoría suele hacerlo.
- Inscribir en el Registro de la Propiedad · la gestoría lleva la escritura. Tarda 15-30 días. Cuando salga, recibes nota simple actualizada a tu nombre.
- Cambiar la titularidad de los suministros: luz, agua, gas, internet. Necesitas la cédula de habitabilidad.
- Comunicar el cambio al Ayuntamiento · para IBI a tu nombre.
- Notificar a la comunidad de propietarios · presentarte al presidente, dar tu email para juntas.
- Contratar seguro de hogar · obligatorio si tienes hipoteca.
A evitarErrores típicos que cuestan dinero
- "No leí la escritura completa antes de firmar" · con hipoteca tienes derecho a leerla 3 días antes. Léela entera, sin prisa.
- "Acepté el notario que me puso la inmobiliaria" · puedes elegirlo tú. La elección del notario es un derecho del comprador (art. 126 Reglamento Notarial).
- "Firmé sin el certificado de comunidad al corriente" · heredas las deudas. Recuperarlas del vendedor es vía judicial: dos años, de media.
- "El vendedor me dijo que la cédula la sacaba después" · sin cédula no contratas luz, agua ni gas a tu nombre. Exígela antes de firmar, no después.
- "Pagué en efectivo el extra que me pidió" · ilegal por encima de 1.000 €. Y si Hacienda detecta la diferencia, te puede investigar a TI.
- "Confié en lo que decía la cláusula 47 sin leerla" · si no la entiendes, NO firmes. El notario tiene la obligación de explicártela.
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