Lo esencialEl precio del piso no es lo que pagas
Si compras un piso de 250.000 €, los gastos extra son entre 20.000 € y 32.500 € según tu comunidad autónoma. La mayoría de compradores se quedan cortos de ahorro porque solo cuentan la entrada. Aquí tienes el desglose completo, concepto a concepto y en lenguaje claro, más una calculadora con tipos oficiales por CCAA.
Lo que vas a pagar EXTRA sobre el precio del piso
| Concepto | % típico | Lo paga |
|---|---|---|
| ITP (segunda mano) O IVA + AJD (obra nueva) | 4-13% · 10%+0,5-1,5% | Comprador |
| Notaría | 0,5-1% | Comprador |
| Registro de la Propiedad | 0,4-0,6% | Comprador |
| Gestoría | ~200-400 € | Banco si hay hipoteca, si no tú |
| Tasación | ~300-500 € | Comprador (solo con hipoteca) |
| Nota simple | ~9 € | Comprador |
¿Por qué te importa esto?
Estos gastos no se financian con la hipoteca: el banco te presta para el piso, pero los impuestos y aranceles salen de tu bolsillo el mismo día de la firma. Si has ahorrado justo para la entrada y no para los gastos, la operación se cae a última hora. Saber la cifra exacta antes de hacer una oferta es la diferencia entre comprar con margen o quedarte sin reservas.
CalculadoraTus gastos exactos, por comunidad autónoma
Calcula tu coste total
Cambia precio, CCAA y tipo de operación · cálculo en vivo. Es orientativo: confirma los tipos vigentes con tu comunidad antes de firmar.
Concepto a conceptoEl desglose, sin letra pequeña
1. ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) · segunda mano
Lo pagas si compras vivienda de segunda mano. Lo recauda tu comunidad autónoma, por eso varía tanto:
| CCAA | ITP general | Notas |
|---|---|---|
| País Vasco | 4% | 2,5% si es vivienda habitual · régimen foral |
| Madrid, Navarra | 6% | Los más bajos del entorno |
| Canarias | 6,5% | IGIC sustituye al IVA en obra nueva |
| Andalucía, La Rioja | 7% | Tipo único |
| Murcia | 7,75% | Bajó del 8% en julio 2025 |
| Galicia | 8% | Tipo único |
| Aragón, Asturias, Baleares, Cast. y León, Extremadura | 8% | Tipo base; progresivo hasta 10-13% en viviendas caras |
| Castilla-La Mancha, Cantabria | 9% | Tipo general · en Cantabria, confirma posibles tramos/reducciones con tu CCAA |
| Comunitat Valenciana | 9% | Bajó del 10% el 1-jun-2026 · 11% para valores superiores a 1 M€ (confirma el tramo con tu CCAA) |
| Cataluña | 10% | Hasta 600.000 €; 11/12/13% por tramos superiores (Decret-llei 5/2025) |
📅 Tipos generales para vivienda de 2ª mano, vigentes a junio de 2026. Cambian por comunidad y año, y muchas CCAA tienen tipos reducidos por edad, renta o tipo de vivienda. Confirma el vigente con tu comunidad o tu gestor antes de firmar.
✓ Reducciones y tipos reducidos del ITP
Casi todas las comunidades aplican tipos reducidos si la compra es tu vivienda habitual y cumples ciertos requisitos. Los más habituales:
- Vivienda habitual (por debajo de un límite de valor): tipo reducido o bonificación de cuota (p. ej. Andalucía 6% si ≤150.000 €, Madrid bonificación del 10% si ≤250.000 €).
- Jóvenes (normalmente ≤35 años, con límite de valor/renta): tipos del 3-6%, e incluso bonificación del 100% en municipios en riesgo de despoblación (Madrid).
- Familia numerosa o monoparental: tipos reducidos (Cataluña 5%, Andalucía 3,5%, C. Valenciana 3-4%).
- Discapacidad (grado mínimo según CCAA): tipos reducidos, habitualmente 3-5%.
- VPO (vivienda protegida): tipo reducido e incluso exención total en la primera transmisión (Andalucía).
- Municipios en riesgo de despoblación: tipos del 3-4% en varias comunidades.
Los porcentajes y límites exactos dependen de tu comunidad. Compruébalos en la fuente oficial (abajo) antes de pagar: el ahorro puede ser de miles de euros.
📑 Fuentes oficiales del ITP por comunidad (17)
- Madrid
- Cataluña
- Andalucía
- Comunitat Valenciana
- Galicia
- País Vasco
- Castilla y León
- Castilla-La Mancha
- Aragón
- Asturias
- Illes Balears
- Canarias
- Cantabria
- Extremadura
- Región de Murcia
- Navarra
- La Rioja
Páginas oficiales de cada agencia tributaria autonómica. Tipos verificados a junio de 2026; confirma siempre el vigente antes de firmar.
¿Vendes tu vivienda para comprar esta? Ojo al IRPF
Esto no es un gasto de la compra, sino un impuesto de la venta de tu casa anterior — pero si vendes para comprar, te interesa:
- Exención por reinversión: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el dinero en otra vivienda habitual en un plazo de 2 años (antes o después de la venta), la ganancia queda exenta de IRPF en la parte que reinviertas.
- Mayores de 65 años: la ganancia por vender la vivienda habitual está exenta, sin necesidad de reinvertir.
- Plusvalía municipal: la paga quien vende, no quien compra.
Es la ganancia en el IRPF lo que se exime, no el ITP de tu nueva compra (ese se paga igual, salvo las reducciones de arriba). Fuente: AEAT · exención por reinversión en vivienda habitual.
2. IVA + AJD · obra nueva (compras al promotor)
Si compras vivienda directamente al promotor (no de segunda mano), pagas:
- IVA al 10%: igual en toda España (excepto Canarias, que aplica IGIC al 7%).
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): 0,5% a 1,5% según CCAA.
Total para obra nueva: 10,5% a 11,5%.
3. Notaría · ~0,5-1% del precio
La calcula el notario según el Arancel Notarial (Real Decreto 1426/1989). Lo importante:
- Es igual en todas las notarías. El notario no puede cobrarte más.
- Mínimo 600 €, máximo aprox. 1.800 € para viviendas ≤ 400k.
- Si hay hipoteca, los gastos de la escritura de hipoteca los paga el banco (Ley 5/2019).
- Tú solo pagas los de la compraventa.
4. Registro de la Propiedad · ~0,4-0,6%
Por inscribir tu compraventa en el Registro · obligatorio. Similar al notario en costes:
- Arancel oficial: Real Decreto 1427/1989.
- Mínimo 400 €, máximo ~1.500 € para viviendas ≤ 400k.
- Sin esta inscripción, no eres "propietario erga omnes": alguien podría comprarlo después y tú perderías.
5. Gestoría · ~200-400 €
Empresa que tramita la liquidación de impuestos, la inscripción en el Registro y la gestión de la hipoteca.
- Si compras con hipoteca: la paga el banco (Ley 5/2019). Te imponen ellos la gestoría.
- Si compras sin hipoteca: la contratas tú · ~250 € de media.
- También puedes hacer el trámite tú mismo (es posible, pero engorroso).
6. Tasación · ~300-500 € (solo con hipoteca)
Un tasador homologado por el Banco de España valora el inmueble. El banco solo presta el 80% del menor entre precio y tasación.
- Si la tasación es menor que el precio, te prestan menos · necesitas más entrada.
- Empresas: Tinsa, ST Tasaciones, Tasaciones Inmobiliarias, etc.
- La validez es de 6 meses.
- Tú la pagas pero la elige el banco · pide presupuestos de varias si la operación es ajustada.
7. Nota simple · 9 €
El documento del Registro de la Propiedad que dice quién es el dueño y qué cargas tiene. Imprescindible antes de firmar arras. Cómo leerla →
Caso prácticoMismo piso, 10.000 € de diferencia
Un piso de 250.000 € de segunda mano, en Madrid frente a Cataluña, solo por el ITP:
| Concepto | Madrid · 2ª mano | Cataluña · 2ª mano |
|---|---|---|
| Precio | 250.000 € | 250.000 € |
| ITP (6% vs 10%) | 15.000 € | 25.000 € |
| Notaría | ~1.250 € | ~1.250 € |
| Registro | ~1.125 € | ~1.125 € |
| Gestoría | 250 € | 250 € |
| Tasación | 400 € | 400 € |
| Nota simple | 9 € | 9 € |
| Total gastos | 18.034 € (7,2%) | 28.034 € (11,2%) |
| Entrada 20% | 50.000 € | 50.000 € |
| Ahorro total necesario | 68.034 € | 78.034 € |
Diferencia: 10.000 € por el mismo piso, solo por la comunidad autónoma. Y eso solo en ITP.
AvisosLo que sorprende a casi todo el mundo
⚠ Cinco cosas que descolocan a casi todos los compradores
- Los gastos no son negociables con el banco. Son impuestos y aranceles oficiales. El "ahorra en gastos" de algunos bancos es marketing: por ley el comprador ya no los paga desde la Ley 5/2019.
- El ITP NO se puede financiar con la hipoteca. Lo pagas en efectivo en notaría. Por eso necesitas tener ya el dinero ahorrado.
- La tasación caduca a los 6 meses. Si la operación se alarga, pagas tasación otra vez.
- Si te echas atrás después de tasar pero antes de firmar, esa tasación NO se devuelve.
- La plusvalía municipal la paga el VENDEDOR (salvo pacto en contrario). Si el contrato dice "el comprador asume todos los gastos", impón que diga "excepto la plusvalía municipal".
¿Y la hipoteca completa?
Si además quieres ver cuota mensual, TAE, capacidad de pago y comparador de ofertas reales junto a estos gastos por CCAA, todo en una pantalla, tienes la calculadora de hipoteca + gastos. Esta guía cubre solo los gastos de compra; la calculadora añade la financiación.