Lo esencialResumen en 3 frases
- Si tú te echas atrás → pierdes las arras. Si el vendedor se echa atrás → te devuelve el doble. (Solo en penitenciales, las más comunes).
- Las cantidades habituales son 5% a 10% del precio del inmueble.
- Si el contrato no dice qué tipo son, por defecto se consideran confirmatorias · y eso te puede obligar a comprar.
Cuadro comparativoLos tres tipos, de un vistazo
El Código Civil reconoce tres clases de arras, con consecuencias muy distintas si la operación se tuerce. Esta es la diferencia que más dinero decide.
Arras penitenciales
art. 1454 CC · las más comunesArras penales
arts. 1152–1155 CCArras confirmatorias
art. 1124 CC · el tipo por defectoLas dos marcadas con "Sí pueden obligarte a comprar" (penales y confirmatorias) son las peligrosas: revisa con cuidado cuál de los tres pone tu contrato.
⚠ Sin especificar = confirmatorias
Esto es fundamental: si el contrato dice "arras" a secas, sin más, el Tribunal Supremo ha establecido reiteradamente que se consideran confirmatorias (STS 30 abril 2010, STS 24 junio 2013). Eso significa que no puedes echarte atrás perdiendo solo la señal: el vendedor te puede demandar para que compres.
Regla práctica: insiste en que el contrato diga literalmente "arras penitenciales conforme al artículo 1454 del Código Civil". Esa es la única forma de tener derecho a desistir perdiendo la señal.
¿Por qué te importa esto?
Las arras son lo primero que firmas en la compra de tu vivienda, normalmente con prisa y con el modelo que pone la inmobiliaria delante. La diferencia entre un tipo y otro es la diferencia entre poder echarte atrás perdiendo la señal y verte obligado a comprar. No es un detalle de letra pequeña: decide qué pasa con tu dinero si el banco te dice que no.
Calculadora¿Cuánto perdería si me echo atrás?
Calculadora rápida
Mete el precio y el porcentaje de señal · te calculamos el riesgo según el tipo. Es orientativo: no sustituye a leer tu contrato.
Cifras de mercado¿Cuántas arras entregar?
Lo habitual en España oscila entre 5% y 10% del precio. Por encima del 10% es excepcional (suelo en compras con financiación complicada o vendedor desconfiado).
- 5%: lo mínimo aceptado normalmente. Si propones menos, el vendedor lo verá como "compromiso bajo".
- 10%: lo más estándar. Suficiente garantía para ambos.
- 15% o más: solo si el vendedor tiene urgencia o el inmueble lleva mucho tiempo sin venderse.
En precios altos (>500k€) puedes negociar a la baja porque el 10% empieza a ser desproporcionado. En precios bajos (<150k€) el vendedor querrá mínimo 7-8% para sentirse cubierto.
Lo que te protegeCláusulas que SIEMPRE debes pedir
✓ Cláusulas suspensivas (te protegen)
Son condiciones que, si no se cumplen, te devuelven las arras íntegras sin penalización. Pídelas SIEMPRE. Tu abogado o gestor te las redacta.
- Concesión de hipoteca: "se condiciona la compraventa a la obtención de financiación hipotecaria por importe mínimo de X € en 60 días desde firma de arras". Si el banco te dice no, recuperas tu dinero.
- Resultado favorable de la nota simple: "si aparecen cargas, embargos o hipotecas no declarados, se resuelve sin penalización". Pídela aunque ya hayas visto la nota.
- ITE/IEE/ICE/TEDI favorable: si el edificio tiene >50 años (>30 en Madrid capital, >45 en BCN), exige que la última inspección técnica sea favorable. Si no, sales sin pagar.
- Certificado al corriente de comunidad: si hay derramas pendientes no declaradas, se anula sin penalización.
- Plazo razonable hasta escritura: 60-90 días desde firma de arras. Más allá es excesivo para ti (vendedor podría buscar mejor postor).
A evitarErrores típicos que cuestan dinero
- Firmar arras sin especificar tipo → por defecto son confirmatorias → no puedes desistir.
- Pagar en efectivo → siempre transferencia bancaria. Tienes que poder demostrar el pago.
- Pagar a un tercero → solo al vendedor (titular registral) o a la cuenta de notaría. NO a la inmobiliaria.
- No pedir nota simple actualizada → la cargas (hipoteca, embargo) tienen prioridad sobre tu compra.
- No exigir plazo límite → vendedor puede ir alargando mientras busca otra oferta.
- Pagar arras antes de revisar la ITE → derramas no declaradas las heredas si firmas.
- Aceptar arras "sin cláusula de hipoteca" → si el banco te dice NO, pierdes la señal.
JurisprudenciaCasos reales del Tribunal Supremo
STS 24 junio 2013: si el contrato dice "arras" sin más, son confirmatorias. El comprador que se retiró perdió la señal Y fue condenado a pagar daños y perjuicios al vendedor.
STS 30 abril 2010: para que las arras sean penitenciales (art. 1454 CC) "es preciso que las partes expresamente lo manifiesten" en el contrato.
STS 17 julio 2014: si el contrato dice "arras penitenciales" y el comprador no puede obtener financiación SIN haberlo previsto como cláusula suspensiva, pierde la señal de todos modos. La denegación del banco no es por sí sola causa de fuerza mayor.
Preguntas frecuentesFAQ rápido
¿Puede el vendedor pedir más dinero después de las arras?
No. El precio en arras es vinculante. Cualquier cambio requiere nuevo acuerdo y, si no aceptas, el vendedor puede tener que devolver el doble (en penitenciales) o cumplir (en otras).
¿Y si firmamos un "contrato privado" en vez de arras?
Es lo mismo desde el punto de vista jurídico. Lo importante es el contenido del acuerdo, no el nombre. Lee qué dice sobre desistimiento y penalizaciones.
¿Las arras se descuentan del precio final?
Sí. Si el precio es 285.000€ y entregas 28.500€ de arras, en la notaría pagas los 256.500€ restantes (+ gastos). Esto debe quedar reflejado expresamente en el contrato.
¿Quién redacta el contrato de arras?
Lo que más se ve: lo redacta la inmobiliaria con un modelo estándar (que protege al vendedor, no a ti). Lo que se debe hacer: que lo revise un abogado tuyo (50-200€) o que tú añadas tus cláusulas suspensivas.
¿Cuánto cuesta una plantilla blindada por jurista?
Ofrecemos plantilla de arras penitenciales con cláusulas suspensivas estándar + revisión documental orientativa por jurista (graduado en Derecho con formación en derecho inmobiliario) por 29€ (entregable en 48h). Sin presión: puedes usar nuestra plantilla gratuita abajo y consultarla con un abogado colegiado de tu confianza si lo prefieres.