Lo esencialTres caminos, una decisión
Las arras son la cantidad que entregas como señal al firmar la oferta de compra. Del mismo contrato pueden salir tres caminos muy distintos, y la palabra exacta que escribas decide cuál tomas:
- Penitenciales (art. 1454 CC): el camino con salida. Puedes desistir perdiendo la señal; si el vendedor se echa atrás, te devuelve el doble.
- Confirmatorias (régimen del art. 1124 CC): el camino sin salida. No permiten desistir y te obligan a cumplir el contrato.
- Penales (art. 1152 CC): fijan una pena por incumplir; el coste depende de lo que se pacte.
Y el detalle que más dinero decide: si el contrato dice "arras" a secas, la doctrina del Tribunal Supremo las presume confirmatorias (el camino sin salida).
El comparadorPon tu cifra y míralo en color
Ajusta el precio y el porcentaje de señal, indica si vas a pedir hipoteca y, en lenguaje claro, mira qué te pasa con cada tipo en los tres escenarios que más se tuercen.
Comparador rápido
Lo habitual en España es entre el 5% y el 10% del precio. Es orientativo: compara cómo trata la ley cada tipo de arras con tus cifras, no analiza tu contrato.
Penitenciales
art. 1454 CC · el camino con salidaConfirmatorias
art. 1124 CC · el tipo por defectoPenales
art. 1152 CC · pena por incumplirLas dos marcadas en ámbar (confirmatorias y penales) son los caminos sin salida cómoda: revisa con cuidado cuál de los tres pone tu contrato.
¿Por qué te importa esto?
Las arras son lo primero que firmas en la compra de tu vivienda, normalmente con prisa y con el modelo que pone la inmobiliaria delante. La diferencia entre un tipo y otro es la diferencia entre poder echarte atrás perdiendo la señal y verte obligado a comprar. No es un detalle de letra pequeña: decide qué pasa con tu dinero si el banco te dice que no.
La letra pequeñaPor qué importa tanto la palabra exacta
La condición de financiación
Mucha gente firma pensando "como mucho pierdo la señal". Pero sin una cláusula que lo prevea, que te denieguen la hipoteca no te libera. El Tribunal Supremo lo fijó en la STS 447/2017, de 13 de julio: pagar el precio es una deuda de dinero, y no conseguir crédito no te exonera. La condición suspensiva de financiación (art. 1255 CC) es lo que devuelve la señal si el banco dice no, pero si no se escribe, no se presume.
⚠ La palabra "arras" a secas
Si el contrato dice solo "arras", la doctrina consolidada del Tribunal Supremo las presume confirmatorias: las que no dejan desistir. Eso significa que no puedes echarte atrás perdiendo solo la señal; el vendedor podría exigirte que compres.
Regla práctica: para poder desistir, el contrato tiene que decir literalmente arras penitenciales conforme al artículo 1454 del Código Civil. Esa es la única forma de asegurar el derecho a echarte atrás perdiendo la señal.
Si la pena es desproporcionada
En las penales, si la pena pactada es puramente punitiva frente a un consumidor, un juez puede moderarla o declararla abusiva (STS 530/2016).
STS 447/2017, de 13 de julio: la obligación de pagar el precio es una deuda de dinero; la falta de financiación no exonera al comprador. Sin condición suspensiva, la denegación del banco no devuelve la señal.
Preguntas frecuentesLo que más se pregunta
¿Qué tipo de arras puedo elegir?
El Código Civil español reconoce tres: penitenciales (art. 1454 CC), que permiten desistir perdiendo la señal o devolviéndola duplicada; confirmatorias (régimen del art. 1124 CC), que no permiten desistir y obligan a cumplir; y penales (art. 1152 CC), que fijan una pena por incumplir. Si el contrato no lo especifica, la doctrina del Tribunal Supremo las presume confirmatorias.
¿Cuánto se entrega de arras?
Lo habitual en España es entre el 5% y el 10% del precio del inmueble. No hay un mínimo legal: depende de lo que pacten comprador y vendedor. Cuanto mayor es el porcentaje, más dinero queda expuesto si la operación se tuerce.
¿Qué pasa con las arras si me deniegan la hipoteca?
Si no se pactó una condición suspensiva de financiación, la denegación del préstamo no libera al comprador: el Tribunal Supremo (STS 447/2017) considera que la obligación de pagar el precio es una deuda de dinero y la falta de crédito no exonera. Sin esa cláusula, el comprador puede perder la señal.
¿Esta herramienta sustituye a un abogado?
No. Es una explicación educativa general sobre la ley española, no asesoramiento individualizado. Antes de firmar conviene una revisión documental orientativa o consultar con un abogado colegiado de tu confianza.