Antes de salir de casa3 cosas a tener listas
- Metro láser (15 € en Amazon). El 30% de anuncios tienen m² inflados. Mide las habitaciones grandes.
- Móvil con linterna: para inspeccionar techos altos, debajo de muebles y tras radiadores.
- El checklist abierto en el móvil o impreso. → aquí
⚠ Visita SIEMPRE 2 veces
Una en hora punta (8-9h o 18-20h) para ver ruido y vecindario. Otra a otra hora para ver luz natural. Si solo te dejan una visita, sospecha.
¿Por qué te importa esto?
La visita dura una hora y casi siempre la guía el vendedor o la inmobiliaria, que enseña lo bonito y calla lo caro. Lo que no detectes hoy lo heredas al firmar: una instalación eléctrica antigua, una humedad o una derrama aprobada se convierten en tu factura. Mirar con método antes de las arras es la diferencia entre negociar con datos o pagar sorpresas.
El recorrido completoLas 13 secciones de la visita, en orden
De fuera hacia dentro: empieza por el edificio común antes de entrar y termina por el barrio al salir. Cada sección incluye qué mirar y, donde se conoce, cuánto cuesta arreglarlo si está mal.
01 · Edificio común
Lo primero al llegar. Portal, escaleras, fachada, cubierta, ascensor. Pregunta cuota de comunidad mensual (si <30 €/mes, sospechoso · no hay fondo). Pide acta de la última junta de propietarios: así sabes si hay derramas aprobadas pendientes o conflictos vecinos.
02 · Entrada y distribución
Puerta blindada (si no, suma 300 € al precio). Distribución lógica sin pasillos absurdos. Mide las habitaciones grandes con el metro láser (los anuncios mienten en m²).
03 · Estructura · humedades · grietas
El punto más caro de fallar. Grietas verticales finas son normales (asentamiento). Grietas horizontales o diagonales en muros maestros = problema estructural · arreglo desde 5.000 € a obra completa. Humedad por capilaridad (pintura abultada cerca del zócalo): inyección 2.000 €. Manchas en techos: filtración tejado o vecino.
Si el edificio es de 1960-1980, pide informe de aluminosis ANTES de firmar arras.
04 · Instalación eléctrica
Mira el cuadro: si tiene plomos antiguos en vez de PIA = instalación pre-2000 · cambio completo + boletín = 2.500 €. Potencia contratada: si dice 2,2 kW no aguantas un aire acondicionado. Verifica enchufes y toma de tierra.
05 · Fontanería · agua
Abre el grifo de cocina mientras alguien tira de la cisterna del baño: si el chorro se reduce, presión mala (tuberías obstruidas o de plomo). Pregunta tipo de tuberías (plomo = cambio obligatorio · 4.000 €). Caldera con boletín de revisión.
06 · Calefacción · climatización
Tipo: gas natural > aerotermia > eléctrica (la eléctrica dispara facturas). Pregunta certificado de eficiencia energética (obligatorio que te lo enseñen): A-G. Si es F o G, factura energética alta. Aire acondicionado · pre-instalación o no.
07 · Ventanas · aislamiento
Aluminio simple (sin rotura de puente térmico) = frío en invierno + ruido + condensación. Cambio: ~500 €/ventana. Pasa la mano por el cerco con la ventana cerrada: si notas corriente de aire, marco mal sellado. Abre y cierra ventanas durante la visita para evaluar ruido exterior real.
08 · Cocina
Reforma completa = 8.000-15.000 €. Considéralo en negociación si está vieja. Lista los electrodomésticos "incluidos" y exige que se mencionen uno a uno en el contrato (si no, el día firma desaparecen). Tipo de cocción (inducción / vitro / gas). Si gas, año de la instalación y revisión obligatoria.
09 · Baños
Baño completo nuevo = 4.000-7.000 €. Mira juntas de azulejos (negras = filtración), techo (manchas = filtración piso de arriba). Sin ventana ni ventilador con salida = moho seguro.
10 · Suelos · paredes · pintura
Suelo parquet rayado: lijado 15 €/m² (~1.200 € para 80 m²). Pintura completa piso 80 m²: ~1.000 €. Deja rodar una canica: si rueda, suelo desnivelado · obra para arreglar.
11 · Almacenamiento · extras
Trastero incluido = +5-10k €. Plaza de garaje aparte = +15-40k €. Armarios empotrados ahorran m² para muebles. Mide la terraza: en anuncios suelen incluirla en los m² útiles, lo que no es legal.
Papeles sobre la mesa12 · La documentación que debes pedir
Lo que tiene que enseñarte el vendedor (si se niega, mala señal):
✓ Lista de documentos a exigir
- Nota simple registral < 30 días
- Certificado al corriente de comunidad
- Último recibo IBI pagado
- Certificado de eficiencia energética
- ITE/IEE/ICE/TEDI vigente (si edificio > 50 años · > 30 en Madrid capital · > 45 en BCN)
- Cédula de habitabilidad / licencia de primera ocupación
- Estatutos comunidad + acta última junta
Fuera del piso13 · El entorno y el barrio
Camina 10 min en cada dirección desde el portal. Mira supermercado, farmacia, transporte público, escuelas, parques. Visita un viernes noche para evaluar ruido y vecindario nocturno. Habla con un vecino al azar al salir: te cuenta más en 3 minutos que el vendedor en 3 visitas.
✓ Pregunta clave al vecino al azar
"Buenas, voy a comprar un piso en este edificio. ¿Hay algo que debería saber del edificio o el vecindario?". Le da pie a contar problemas (humedades comunes, derramas, ruidos, vecinos conflictivos) que el vendedor te oculta.
A evitarErrores típicos que cuestan dinero
- Visitar solo una vez, en la hora que te conviene. No es tu casa todavía. Pide 2 visitas en horas distintas.
- No medir m² reales. 30% de anuncios inflan m². Si pagas 285k por 90 m² y son 80, son 3.165 €/m² · puede que sea caro.
- No abrir ventanas durante la visita. Ruido real solo se evalúa con ventanas abiertas.
- No mirar el cuadro eléctrico ni la caldera. Cambios = 2-5k €.
- Confiar en "está reformado hace poco". Pide facturas. Sin facturas no es reforma legal.
- No hablar con vecinos. La fuente menos sesgada que vas a tener.
- No pedir el certificado ITE si edificio >50 años. Derramas potenciales = miles.